0
+  Новое объявление

Загородная недвижимость в условиях кризиса: как не зарыть деньги в поле?

Скудость денежных средств и насущная потребность в  улучшении  своих жилищных условий заставляют граждан обращать внимание на предложения, отличающиеся низкой ценой. Поскольку приобрести домовладение на территории города не под силу большинству нуждающихся, их взоры устремляются в сторону ближайшего пригорода.  Какие тенденции характерны сейчас для рынка загородной недвижимости и как стоит вести себя потенциальным покупателям, рассказывают эксперты, основывающие  свое мнение на результатах скрупулезного анализа ситуации.

Конкуренция в сегменте пригородной недвижимости за последнее десятилетие серьезно выросла: количество предложений увеличилось на порядки. И  сегодня в условиях колоссального снижения платежеспособного спроса девелоперы вынуждены прикладывать массу усилий для реализации  своего товара, пуская в ход  все возможные инструменты продажи. При этом в отличие от прежних времен, когда активность рынка носила ярко выраженный сезонный характер, сегодня на поведение покупателей в большей степени влияет политика и макроэкономические факторы.

Класс «эконом-минус»

Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости, выделяет несколько основных тенденций, характерных для сегмента  загородной недвижимости в последнее время. Во-первых, отмечает она, произошло четкое разделение тех, кто хочет прибрести дом для постоянного проживания и  желающих купить сезонную дачу. Причем многие из относящихся ко второй группе  готовы отложить покупку до более благоприятных времен. Вторая ярко выраженная тенденция -  практически двукратное сокращение покупательских «аппетитов»: покупатели рассматривают дома и участки, по площади вдвое меньшие, нежели раньше. Так, если в докризисное время для семьи из 3-4 человек наиболее подходящим вариантом считался дом в 150-200 кв. м, то сегодня – это строение площадью 70-80 кв. м, а то и меньше. Участки покупателями соответственно рассматриваются площадью 7-8 соток вместо прежних 15-20. Домовладения, что называется, стали более «соразмерны человеку».  И застройщики коттеджных поселков, откликаясь на поведение рынка, все чаще предлагают к продаже именно такие объекты. В то же время выигрывают те их них, которые выбирают мультиформатный вариант, позволяющий в рамках одного проекта предложить покупателям целую линейку продуктов. Среди них и готовые дома  разного типа - отдельно стоящие коттеджи, таунхаусы, дуплексы и т.п., с участками, и участки с подрядами и просто земля.

Дешево - не мило

Качественные характеристики  подавляющего числа предложений, равноудаленных от города,  очень близки друг другу.  И решающее значение для принятия решения о покупке имеет сегодня цена, что таит в себе определенную опасность. Сегодня даже если застройщик не предлагает в открытую землю по заниженной цене, то он делает это под видом проведения целых серий каких-то грандиозных акций. Застройщики вынуждены стимулировать спрос, вызывать интерес к своему продукту, который необходимо срочно реализовывать. Такое поведение дезориентирует покупателя: он усматривает в подобных предложениях выгоду, по сути иллюзорную,  и  способен приобрести нечто «неудобоваримое», забывая, что дешево и хорошо одновременно вряд ли бывает.  Покупатели класса «эконом-минус» рассчитывают приобрести за вложенные деньги дом, готовый к эксплуатации, со светом, водой и прочими удобствами. В то же время, если приобретается участок на территории, в развитие которой девелопер не вложил ни копейки, велик шанс, что все обещания о будущей инфраструктуре окажутся обманом. В действительности никаких гарантий того, что продавец выполнит обещания, не существует. Однако низкая цена участка заставляет покупателя закрыть глаза на неисполнимость обещаний, и он попадает в ловушку, оказываясь владельцем кусочка земли на Поле чудес в известной стране. Практика показывает, что приобретение участка по низкой цене оборачивается полным фиаско для владельца, подчеркивает аналитик.

Программа минимум: статус ИЖС + инфраструктура

Елена Никоненкова, директор компании  «Прецедент», отмечает, что юридически покупка загородной недвижимости не отличается от обычной купли-продажи. Перед сделкой необходимо изучить целый пакет документов правообладателя на землю и дом, особенное внимание обратить  на права третьих лиц, в том числе  на ограничения прав застройщика, узнать не находится ли участок в залоге у банка, который его кредитует  и т.д. Важнейшее значение имеет вид разрешенного использования земли.  Если цель покупки - иметь жилой дом, то для этого не подходят ни земли сельхозназначения, ни территории садовых товариществ. Земля, имеющая статус  ИЖС – «индивидуальное жилое строительство»,  дает шанс провести сюда коммуникации по более менее приемлемым ценам, получить техусловия на их подключение.

При выборе будущего владения в строящемся поселке стоит обращать внимание на инфраструктуру, как инженерную, транспортную, так и социальную. Причем предварительно оценить степень  ее готовности можно при выезде на место. Отдельного внимания заслуживает вопрос обслуживания территории будущего поселения.  Создана ли управляющая компания? Например, кто будет решать такие прозаичные задачи, как вывоз мусора, уборка снега зимой и т.п.? Безусловно, покупателям надо интересоваться всем этим заранее. Решение элементарных бытовых проблем может быть связано с существенными расходами, а  регулярные поездки за продуктами и прочим в соседние населенные пункты выльются в дополнительные расходы. Кроме того, проживание загородом предполагает наличие автомобиля у каждого взрослого члена семьи, что тоже связано с постоянными денежными затратами. Особенно важна эта информация для тех, кто ограничен в средствах и приобретает загородный дом вместо городской квартиры, желая улучшить свои жилищные условия и при этом сэкономить.

Другая категория покупателей - обеспеченные граждане, не пострадавшие от кризиса, и приобретающие сегодня землю под строительство собственного дома. Им следует понимать, что данная покупка - это не объект инвестиций, подчеркивает Е. Никоненкова.  Каждый жилой дом имеет ярко выраженный индивидуальный характер. Он строится, как правило, «под себя». Продать такой дом крайне сложно за те деньги, которые  в него вложены. Поэтому при выборе землевладения  в первую очередь ориентироваться нужно на удобство пользования участком, комфорт проживания в данной местности, на развитие этой территории в перспективе.

Информация для инвесторов

В ряде случаев земля приобретается инвесторами для последующей реализации с выгодой или хотя бы с тем, чтобы сохранить  вложенные деньги  с учетом инфляции. В этой ситуации в первую очередь рекомендуется оценивать местоположение участка и потенциал развития данной территории.  В этой связи отдельно стоит отметить, что государство сейчас идет по пути увеличения налогов.  Эту цель, например, преследует законопроект об увеличении налоговой ставки на земли ИЖС в случае нецелевого ее использования до 1,5% от кадастровой стоимости. Велика вероятность, что данный закон и еще целый ряд других, решающих ту же задачу, будут приняты в ближайшем будущем, отмечает Е.Никоненкова.

Мнения экспертов прозвучали в рамках тематического Круглого стола, организованного изданием «Полезная Площадь»

Анна Коневская