0
+  Новое объявление

Новые правила страхования ответственности застройщиков: в чем выгода для дольщиков?

В федеральном законодательстве, касающемся страхования гражданской ответственности застройщиков, произошли изменения. Что изменит это для покупателей новостроек? На что им теперь обратить внимание при заключении договоров долевого участия в строительстве, чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков?
 

Оценим преимущества

 

Изменения в законодательстве произошли в июле и октябре 2015 года. По словам замначальника отдела регистрации прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области Елены Кайновой, нововведения делают покупку квартиры на первичном рынке более безопасной. В том числе и потому, что Росреестру стало проще проверять добросовестность застройщика.

Напомним, заключение договора долевого участия (ДДУ) регулируется 214-ФЗ. ДДУ должен содержать предмет договора (характеристики жилья, срок его передачи, гарантийный срок на объект и технологическое оборудование и т.д.). Но, кроме этого, теперь в договоре должен быть указан и один из способов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками – договор страхования гражданской ответственности или договор поручительства. Таковы новые требования, которыми дополнен закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.25.1).

В этой же статье указан комплект документов, необходимых для предоставления в Федеральную службу госрегистрации для регистрации ДДУ: разрешение на строительство, проектная декларация, план объекта и договор поручительства с банком или договор страхования со страховой компанией.

Для дольщиков, чьи ДДУ заключены после 1 января 2014 года, наличие договора страхования обязательно. Такой договор составляется между застройщиком и страховщиком до заключения договора долевого участия. Выгодоприобретатель при этом - дольщик.

Таким образом, при регистрации каждого договора долевого участия теперь требуется документ об уплате застройщиком страховой премии. Если раньше недобросовестные застройщики, заключая ДДУ, приносили его на регистрацию в Росреестр и потом могли расторгнуть, тем самым лишая дольщика страховой защиты, сейчас о досрочном расторжении договора страхования необходимо уведомить как самого дольщика, так и надзорный орган и Росреестр в течение 3 рабочих дней. А в течение 15 рабочих дней застройщик обязан заключить новый договор страхования.

Договор страхования предусматривает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по передаче объектов долевого строительства дольщикам (допустим, банкротстве строительной компании) наступает субсидарная ответственность страховой компании и банка. Они и возмещают убытки дольщику. Страховой случай действует до истечения двух лет с момента передачи объекта.

С этого года ужесточились и требования к страховым компаниям. Собственных средств у них должно быть не менее 1 млрд рублей, срок страховой деятельности - не менее 5 лет на рынке, не должно быть и предписаний Центробанка об устранении недостатков, нарушающих финансовую устойчивость компании. 

Списки страховых компаний можно посмотреть на сайте ЦБ РФ, пройдя по вкладкам «участники финансовых рынков» - «надзор за участниками финансовых рынков» - «субъекты страхового дела» - «реестр субъектов страхового дела». Сейчас Центробанк сам проверяет соответствие требованиям 214-ФЗ страховых компаний и банков-поручителей.

 

Еще раз о рисках…

 

Несколько слов стоит сказать о рисках для дольщиков. «Тонких моментов» стало меньше, но полностью они не исчезли. В частности, 214-ФЗ значительно снизил риски двойных продаж. По закону, застройщик не имеет права брать с покупателя деньги до регистрации ДДУ. Но на практике люди предпочитают расплатиться сразу. И уже потом, пытаясь зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в Росреестре, получают отказ на том основании, что данный объект уже зарегистрирован на другое имя. После этого людям приходится судиться с застройщиком, пытаясь вернуть свои деньги. Как же действовать, чтобы предотвратить подобную ситуацию? «Допустим, вы хотите купить квартиру № 20 на 5-м этаже площадью 35 кв.м, - поясняет Е.Кайнова. – Еще до заключения ДДУ и внесения за нее средств можно проверить, не зарегистрирована ли она уже на чье-то имя. Для этого нужно заказать в Росреестре выписку по данному объекту. В ней будет сказано, кому эта квартира на данный момент принадлежит. Кроме того, выписка содержит и другие сведения, в частности, срок введения объекта в эксплуатацию, и если вы видите, что объект уже должен быть введен в строй, но фактически этого не произошло – это также должно насторожить. Выписку готовят в течение трех рабочих дней, стоит она недорого».

Отдельно стоит сказать о договорах уступки права требования – когда новостройка приобретается не у застройщика, а у первого покупателя той или иной квартиры в строящемся доме. Если застройщик обеспечил свои обязательства посредством договора страхования – согласно закону, по договору уступки достаточно уведомить страховщика о состоявшейся уступке. Но при этом стоит учесть, что если цена договора по ДДУ составляет, допустим, 2 млн рублей, а по договору уступки – 2,5 млн, то если наступит страховой случай – размер страховки будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости, но не ниже рыночной на момент договора страхования.

Наконец, пара слов о регистрации права собственности дольщика после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней предоставить в Росреестр разрешение на ввод объекта. В комплекте документов, кроме всего прочего, должен быть акт приема-передачи объекта. Его составляют застройщик и дольщик. Последний может его не подписывать, если есть сомнения в качестве, вместо этого составив протокол разногласий, и передача объекта будет откладываться до устранения недостатков. Но бывает, что дольщики намеренно уклоняются от принятия объекта, чтобы не платить коммунальные платежи и не нести бремя содержания квартиры. Тогда застройщик вправе составить акт в одностороннем порядке и отправить его дольщику по почте заказным письмом с описью вложения и предложением принять объект. Параллельно - сообщить об этом в Росреестр. После этого квартира считается принятой владельцем.

 

Елена Мамонтова