0
+  Новое объявление

Как снизить риски при операциях с недвижимостью?

В жизни каждого человека хоть раз бывает момент, когда приходится менять место жительства: переезжать, продавать жилье, размениваться… Но нередко сделки купли-продажи, дарения и другие признаются судом недействительными, ничтожными, и люди остаются без квартиры и без денег. Как избежать таких последствий?

 

Выписка из ЕГРП превыше всего

 

Наибольшим рискам подвергаются те, кто хочет купить жилье. Допустим, человек присмотрел квартиру по подходящей цене и хочет убедиться, что имеет дело с собственником. А еще – желает знать, не арендована ли она, не куплена ли в ипотеку, не состоит ли в залоге или судебном споре, не наложен ли на нее арест, нет ли у кого-то права требования – иными словами, нет ли у квартиры обременений? Все ответы подскажет выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на объект недвижимого имущества. Такие сведения, поясняет руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова, общедоступны и выдаются всем без ограничений. В ней указан адрес объекта, его площадь, этажность и другие характеристики, а также наличие обременений, если они есть. Кстати, именно такая выписка доказывает, кто именно является собственником, а вовсе не свидетельство о праве собственности (зеленое, розовое или белое), как принято считать: его можно «потерять» и получить дубликат, причем неоднократно.

Такую выписку можно заказать в региональных органах Росреестра, Кадастровой палате или МФЦ. Срок ее изготовления – 3 рабочих дня. Стоимость – 200 рублей.

По тому же принципу можно заказать и справку о переходе прав на объект недвижимого имущества, где содержатся сведения о том, как часто менялся собственник. Если слишком часто – можно задаться вопросом: а почему? Ведь одна из мошеннических схем как раз позволяет приобрести жилье на подставное лицо, быстро перепродать добросовестному покупателю, а потом оспорить сделку, оставив его ни с чем.

Выписка из ЕГРП может быть полезна не только покупателям, но и арендаторам квартиры. Даже если ее сдает в аренду сам собственник, квартира может быть, к примеру, арестована, что не позволит заключить договор аренды, который особенно важен, если жилье нужно на длительный срок. Мало кто знает, что договор аренды, как и купли-продажи, можно зарегистрировать в госорганах, что закрепляет за нанимателем право спокойно жить, не опасаясь неожиданностей со стороны арендодателя. Стоимость такого договора – 2 тысячи рублей.

Отдельно стоит сказать о рисках при договоре дарения, которые заключают одинокие старики вместо того, чтобы заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Но при переходе права собственности права третьих лиц – этих пожилых людей – прекращаются, и новый владелец может выписать их по суду. А в договоре пожизненного содержания жилье остается в залоге у прежнего владельца. Правообладатель не сможет его продать, подарить, заложить, пока иждивенец жив. Такой договор имеет обязательную нотариальную форму: нотариус лично выясняет волеизъявление человека, разъясняя последствия сделки. В договоре прописаны все условия: размер ежемесячного содержания, виды и периодичность помощи и т.п. Если обязательства не выполняются, договор в добровольном или принудительном порядке можно расторгнуть через суд.

 

Нюансы договора уступки

 

Говоря о покупке квартиры, нельзя обойти вниманием и первичный рынок. Кто же сегодня не знает, что надо выбирать застройщика с неиспорченной репутацией, чья многолетняя работа – показатель безупречного выполненных обязательств, того, к кому нет претензий ни по качеству строительства, ни по срокам ввода объектов в эксплуатацию!

Но нужно оценить и другое: не занижена ли стоимость данного объекта относительно среднерыночной? Одно дело, если это федеральная программа, например, «Жилье для российской семьи», где присутствуют государственные дотации. Если же жилье, пусть даже эконом-класса, стоит ниже себестоимости - что-то здесь нечисто.

Бывает, что новостройку приходится покупать не у застройщика, а у того, кто уже приобрел эту квартиру, но позже решил продать, по договору уступки. На какие риски здесь нужно обратить внимание?

Во-первых, покупатель должен убедиться, что договор долевого участия (ДДУ) на имя первого собственника зарегистрирован, получив ту же выписку из ЕГРП. Во-вторых, если эта квартира приобретена с привлечением кредитных средств - получить согласие банка на совершение сделки. В-третьих, уведомить застройщика, что совершена уступка - чтобы он знал, с кем работать и кому впоследствии передавать квартиру: дольщик должен прийти к застройщику вместе с покупателем и написать соответствующее заявление.

Договор уступки, как и ДДУ, подлежит обязательной регистрации. И опять же покупателю вместе с продавцом надо подойти в Росреестр, Кадастровую палату или МФЦ и написать заявление на регистрацию договора уступки права требования, прописав ту сумму, за которую совершается сделка. Отметим, что она не обязательно будет совпадать с той, за которую первый собственник купил жилье у застройщика.

 

Позаботься о себе сам

 

К агентствам недвижимости, которых человек привлекает для решения своего квартирного вопроса, тоже надо относиться избирательно. В практике встречаются случаи, когда недобросовестные риэлторы просят с клиента деньги за ускорение государственной регистрации, например, сокращение ее сроков до 5 дней. И заказчик даже не догадывается, что этот срок по данной сделке и так составляет 5 дней, и никаких денег за ускорение Росреестр не берет.

Риэлторская деятельность сейчас не лицензируется, но уважающие себя агентства недвижимости состоят в сертифицированной Гильдия риэлторов, объединяются в сообщества. Это позволяет им отвечать не только за конкретную сделку, но и за свой статус как агентства, свои действия, тщательнее подбирать персонал. «Когда даете агенту доверенность – определите полномочия по ней, - рекомендует Н.Корионова. - Я бы давала доверенность только на сбор документов, необходимых для совершения сделки: выписку из лицевого счета, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, согласие опеки и др. А такие вещи, как подписание договора, сдача документов на госрегистрацию, получение свидетельства о госрегистрации должны оставаться в руках собственника».

Чтобы избежать любых мошеннических уловок, органы Росреестра проводят тщательную правовую экспертизу всех документов, сданных на регистрацию. Часто действуют совместно с нотариусами. Если всплывают фамилии тех, кто уже попадался на мошенничестве и занесен в «черную картотеку» - более тщательно проверяют и документы, и сам процесс сделки. «Однажды наш регистратор усомнился в подлинности выданной доверенности (позже оказалось, что печать ксерокопирована, а сама доверенность не выдавалась), и это оказались мошенники, - рассказывает руководитель Управления Росреестра. - Мы направили документы для возбуждения уголовного дела в полицию и ФСБ. Но и покупатель, со своей стороны, подстраховал себя: не отдал деньги сразу, а положил их в банковскую ячейку, которую продавец имел право вскрыть только после перехода права собственности на квартиру. Это спасло средства покупателя».

Кстати, о деньгах, точнее – о сумме, указанной в договоре, если сделка все же состоялась. Уж сколько раз твердили продавцам квартиры, чтобы не указывали в договоре заниженную сумму покупки, даже если остаток отдается под расписку. Слишком велик риск недосчитаться неуказанных в договоре денег, а это гораздо большая сумма, чем подоходный налог, который платится с продажи. Если сделка будет признана недействительной - вернут только деньги, указанные в договоре, и ни расписка, ни свидетельские показания не будут иметь юридической силы. Гораздо безопаснее включать в договор все условия и услуги, какие были в реальности!

Жилье – один из «базовых элементов» в жизни человека, потому учитесь защищать свое право на крышу над головой!

 

Елена Мамонтова