0
+  Новое объявление

Еще раз о кадастровой стоимости

Введение системы кадастровой оценки земель и объектов недвижимости до сих пор порождает много вопросов. Чем отличается кадастровая и рыночная стоимости? Как и где узнать кадастровую стоимость своего жилья или участка земли? Можно ли ее изменить, каковы основания для пересмотра и куда для этого следует обратиться?

 

Из чего складывается кадастровая стоимость

 

Понятие кадастровой стоимости как инструмента налогообложения, поясняет и.о. замруководителя Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области Игорь Хохряков, было введено в 1999 году. На основании этих данных изначально планировалось начислять налоги на недвижимость – землю, жилье и т.п. Но сегодня кадастровая стоимость, сопоставимая с рыночной (так как производится в том числе на основе рыночной стоимости), играет и другие роли. Например, она нужна для определения арендных платежей, выкупной стоимости отчуждения госсобственности, при продаже имущества. «Однако в последнем случае я бы не стал ориентироваться на кадастровую стоимость, слишком много разноплановых и субъективных факторов она не учитывает, - подчеркнул начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Росреестра Павел Турлаев. – Да, в идеале кадастровая и рыночная стоимости должны совпадать, но из-за того, что объекты оцениваются в массовом порядке, оценки расходятся. При массовой оценке группируются объекты со сходными характеристиками. Скажем, кадастровая стоимость одного квадратного метра двух одинаковых квартир в одном доме будет одинаковой. Но в одной сделан евроремонт, в другой нет никакого. В итоге их рыночная стоимость будет отличаться. Рыночная оценка учитывает и другие индивидуальные характеристики и формируется исходя из визуального осмотра объекта, выявления всех факторов».

Как определяются параметры, влияющие на кадастровую стоимость при массовой оценке? Строится модель с учетом ценнобразующих факторов. Например, при оценке объектов капитального строительства (ОКС) учитывается год постройки, этажность, кровля, материал стен, удаленность/доступность и т.п. При оценке земель учитываются сведения из Кадастровой палаты о земельном участке с кадастровым №, его местоположение, район, площадь, транспортная доступность, частота транспортных потоков, качество дорог, наличие инфраструктуры, коммуникаций и даже уровень зарплаты местного населения. Все это закладывается в программу, определяющую удельный показатель стоимости 1 кв.м. земли. Очень большое значение имеет вид разрешенного использования земельного участка. Если земля предназначена для садов-огородов – это одно, если на нем построены торговые, офисные помещения (а также все, что приносит коммерческий доход) – стоимость в несколько раз выше.

Если при оценке того или иного объекта возникает много пробелов – оценщик не имеет права оценивать этот объект из-за недостатка информации.

 

Не согласны с оценкой?

 

Как собственник может узнать кадастровую стоимость своего дачного участка или квартиры? На сайте Росреестра в разделе «информация об объектах недвижимости», открыв таблицу, нужно внести кадастровый номер объекта, а если он вам неизвестен - его точный адрес. Узнать кадастровый номер или кадастровую стоимость можно также, обратившись в региональную Кадастровую палату с заявлением. В течение 5 рабочих дней вам бесплатно предоставят эти сведения. Эта справка будет официальным документом для любых инстанций.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой оценкой и хочет оспорить кадастровую стоимость?

Для решения этих вопросов при региональных Управлениях Росреестра созданы комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости. Для граждан обращение в комиссию не является обязательным – они сразу могут обратиться в суд. Юридические лица могут оспорить оценку в судебном порядке, только если получили отрицательный результат в комиссии при Росреестре. Способ корректировки кадастровой стоимости может быть и иным – например, если произошла ошибка по видам разрешенного использования земель (вместо «земли населенных пунктов», допустим, значится категория «земли сельхозназначения»). В этом случае собственник может обратиться в Министерство имущественных отношений, которые заказывали кадастровую оценку. Заказчик, в свою очередь, обращается к исполнителю и просит перепроверить на правильность исходных данных. Исполнитель корректирует стоимость, передает заказчику, и тот вносит изменения.

Кроме того, собственник с помощью любого сертифицированного оценщика может произвести независимую оценку. Если она ниже обозначенной более чем на 30%, необходимо получить еще и экспертное заключение. Его выдает та саморегулирующая организация, в которой состоит оценщик, выполнивший отчет о рыночной стоимости объекта. Это заключение нужно приложить для оспаривания кадастровой стоимости.

Что касается стоимости экспертизы, то Минэкономразвития сейчас прорабатывает документы, которые ограничивают его величину. На сегодняшний день понятно лишь, что она будет фиксированной для физлиц, оспаривающих кадастровую оценку своего жилья. Таким образом, собственник сможет сопоставить затраты на уточнение кадастровой стоимости и принять решение, нужно ему оспаривать ее или нет. Если решит, что да - судебная практика по этому вопросу, как правило, положительная. Заметим, что в массе своей стандартные квартиры - хрущевки, брежневки и т.п. обычно выдержаны в реальном ценовом сегменте.

Кадастровая оценка проводится раз в 3-5 лет без учета инфляции. К слову, если придется оспаривать кадастровую стоимость – это нужно делать по состоянию на момент кадастровой оценки. Функции вновь появляющихся объектов возложены на Кадастровую палату, которая каждые 10 дней передает их в налоговую инспекцию. Кстати, рассчитать налог на основании кадастровой стоимости вашей квартиры можно с помощью финансового калькулятора, который есть на сайте Федеральной налоговой службы.

 

Елена Мамонтова